房地產真實世界資產(RWA)項目研究

真實世界資產在加密貨幣市場並非新概念,早在2018年就已出現,當時的資產代幣化和證券代幣發行與現今的RWA概念有諸多相似之處。然而,由於監管不完善和缺乏明顯的回報優勢,這些早期嘗試未能發展成熟。

2022年,隨着美國利率上調,國債收益率顯著超過加密行業穩定幣借貸利率。因此,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業更具吸引力。一些成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年出現了少量房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,降低投資門檻。本研究將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優缺點及潛在市場。相關討論主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月數據顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心訴求包括:創造更多元化和靈活的投資產品,吸引更廣泛投資者,提高資產流動性和價值。主要表現形式有:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

房產代幣化上鏈還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了投資門檻並增強了資產流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,REIT的資產審查、運營和投資結構爲房地產RWA項目提供了參考框架。

通過觀察近兩年房地產RWA項目運營,我們對其優缺點有了清晰認識。

優點:

• 降低投資門檻
• 增強資產流動性
• 提高資產價值和收益率
• 簡化跨境投資
• 增強透明度

缺點:

• 監管不明確
• 法律風險
• 運營成本高
• 技術風險
• 流動性風險

具體項目由於管理和產品方法不同,實際運營中遇到的情況各不相同。

案例分析

本章選取三個有代表性的房地產RWA項目進行分析。需注意這些項目仍處早期階段,產品尚未經長期廣泛市場驗證。

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis鏈代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買房產並依法代幣化。房產管理、維護和租金收集委托給第三方機構。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司法律隔離。如果該公司違約,代幣持有者可指定其他公司管理房產。值得注意的是,協議並未強制要求RealT參與投資其推出的房產代幣。用戶持有代幣每月可分得租金,需扣除約2.5%維護儲備金和10%管理費。

以蒙哥馬利某房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共發行6,200個。每月租金收入2,600美元,扣除622美元運營和管理費用後,淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需與客戶共同投資,維持近乎無風險模型。管理機構從租金取8%,從維護費用取剩餘部分,投資平台僅收取2%費用用於代幣化、選擇管理機構和監督。這使RealT團隊可專注於尋找合格房產並代幣化上市。

然而,分散所有權雖有助於分散風險,但也帶來挑戰。當投資者投資佔比過小,公司管理成本可能變得不可持續。RealT與代幣持有者間可能存在利益衝突。如RealT對房產擁有大量所有權,會努力降低管理成本;但持股過多會減少代幣流動性,小股東也不會履行監督責任。另一方面,如RealT持股極小,可能缺乏動力挑選和監督管理機構,散戶投資者難以有效監督。

分析RealT最新售罄的十個房產代幣,發現大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,兩個房產持有者超過1,000人。90%投資者投資少於500美元,9%投資500到2,000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis主要運營網路的錢包地址交易數據,總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,過去兩年平均收入約150K到180K美元。然而,由於RealT未被強制參與房產投資,其從租金收入中獲得的利潤不得而知。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立Real Token Inc.作爲核心運營實體,不擁有房產資產。Real Token LLC作爲房地產公司母公司也不擁有資產,主要簡化法律程序。每個投資房產成立相應系列LLC,擁有特定房產和代幣。這種結構確保單個房產問題不影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是允許用戶交易全球房地產市場價格變動的DeFi投資平台。Parcl通過AMM架構使房地產相關合成資產面向市場。Parcl推出了基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產買賣的法律問題。雖然不完全符合RWA標準,但Parcl得到了許多知名公司投資,討論房地產RWA產品多樣化時值得關注。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,當前TVL爲1600萬美元。然而運營一年多後,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl產品易用且升級迅速,價格提供者和指數市場設計較爲成熟。運營方面,Parcl團隊積極推出各種用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和知名投資機構支持,Parcl仍保持相對較低的市場關注度和份額,用戶基礎小,交易量有限。這或許表明加密貨幣市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO與Robinland合作支持房產抵押借貸。RealT也提供使用其發行的房產代幣作爲貸款抵押的選項。

Reinno是2020年推出並於2022年停止運營的項目,雖未在市場留下太多痕跡,但引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者將文件提交給Reinno,獲批後在特拉華州創建特殊目的載體公司。Reinno爲房產代幣創建智能合約,所有者可將代幣作爲貸款抵押品。

第二種是房貸融資,用戶用銀行房貸購買房產後,可將所有權代幣化進行融資。所得資金用於償還銀行房貸,客戶隨後按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno採用中心化線下模式,客戶需提交房產文件。這種方法存在明顯風險:

1. 如借款人違約,Reinno作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴借款人。
2. 缺乏借貸雙方直接合同,特別是在碎片化房產代幣融資背景下,缺乏完善法律框架保護貸款人。
3. 房產所有者借款後出售房屋或停止向銀行還款,可能導致產權轉移,Reinno難以阻止這種"雙花"行爲。

這些風險可能是項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架解決這些問題。

結論

房地產RWA是相對新興概念,尚未確立明確市場規模或產生龍頭項目。當前運營項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格合規運營和成熟法律框架規制。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇房產相關金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規不可或缺。

立法方面,房地產RWA尚未建立清晰統一框架。美國不同機構對代幣分類存在分歧,缺乏國際監管參考。這導致規則不明確和過程混亂,威脅潛在投資者,危及房產代幣化長期可行性。

盡管監管狀況混亂,許多知名金融和加密貨幣公司仍在嘗試房地產RWA,少量項目已初步證明產品可行性。房產作爲金融投資領域重要板塊,相信隨着相關法律框架完善,房地產RWA將迎來迅速發展。